Kuula artiklit

Autor: Lauri Leet • 10. mai 2023

Kuula artiklit

Kinnisvarauudised.ee podcastis olid saatekülalisteks Unimedi ja Qvalitase ühinemisel tekkinud erameditsiiniettevõtte Meliva juhatuse liige Tõnu Velt, Mainor Ülemiste nõukogu liige Sten Pärnits ning Capital Milli uusarenduste juht Marko Uueda. Saadet juhtis Lauri Leet.

Miks võetakse üürnikuks või ankurüürnikuks meditsiiniettevõtte?

Marko Uueda: Oleme pidanud meditsiiniettevõtteid suure potentsiaaliga sektoriks. Esimene pääsuke oli Lasnamäe tervisemaja. See oli natukne lihtsam, kuna majas oli mitu üürinikku, lahenduste väljapakkumine tuli meie enda poolt. Tarbijale tekib tunne, et kõik teenused on ühes kohas, ja on mugav, veidi nagu kaubanduskeskustes – kõik saab kätte ühest kohast.

Capital Mill arendab praegu Rävala pst 5 tervisemaja, kuhu asub Qualitase ning Unimedi ühinemisel tekkinud Meliva, kuidas senini on läinud?

Selle maja puhul me ei saa rääkida veel suurest kogemusest, kuna saime aprilli viimassel nädalal alles ehitusloa, täie hooga käib projekteerimine, aga ehitustööd alles algavad.

Sven Pärnits, ka Valukoja tänaval Ülemiste Citys on tervisemaja. Miks on nii, et äriettevõtete kõrval võetakse üürnikuks terviseteenuseid pakkuvaid ettevõtteid?

Pärnits: mina räägin linnaku arendaja seisukohast, 2005. hakkasime linnakut arendama, minu vanaisa, kes seda kõike alustas, teadis juba, et talendid vajavad ka head tervist ja terviseteenuseid. Alguses ei võetud vedu, kui mu vanaisa oli juba meie seast lahkunud ja ema võttis juhtimise üle, siis oli aeg küps ning 2020. valmis Ülemiste Citysse Valukoja tänavale tervisemaja.

See oli tingitud vajadusest – talendid vajasid meditsiiniteenuseid. Saime palju tagasisidet, et välismaalt tulnud inimesed ei leidnud perearsti. Algul mõtlesime, et teeme paar kabinetti, kuid siis tegime lõpuks tuhinaga terve maja. Ideest maja valmimimiseni läks kaks aastat. Ärilises mõttes see toetab keskkonda, teeme ka koostööd Tartu Ülikooli kliinikumiga linnakuüleselt projektina, kuidas hoida töötajate tervist.

Tõnu Velt, teil on kindlasti hea meel, et järjest enam on meditsiiniteenuseid läinud ärihoonetesse ja vajadus meditsiiniteenuste järele kasvab.

Ma ei oska öelda, et kas see on just kriteerium, et meditsiiniteenused on läinud ärihoonetesse, aga meie vaates on oluline, et kliendil oleks ligipääs meditsiiniteenustele. Meie vaates on oluline olla seal, kus on meie kliendid ja kus toimub äri.

Kas pigem on praegu nii, et meditsiiniettevõtted otsivad pindasid või vastupidi, arendajad otsivad meditsiiniettevõtteid, kes keda otsib?

Sten Pärnits: Meie pigem otsime, aga üksikud tulevad ise. Kui tahad head teenusepakkujat, pead ikka ise minema otsima.

Uueda: Meie hetkel ei otsi, sest meil ei ole vastavat pinda hetkel pakkuda, kuhu saaks kohe tervisekeskuse sisse panna. Miks aga Melivaga jõudsime kokkuleppele Rävala 5ga, oli põhjus ja kokkusattumus et paljud üürilepingud hakkasid lõppema, see üüripinna suurus, mis on sobilik tervisemajale, oli olemas, samuti asukoht. Tehingut saab teha siis, kui mõlemale poolele sobib.

Kuidas tehakse lepinguid, kuidas käib lepinguni jõudmiseks läbirääkimine?

Pärnits: Meil on selleks konkreetne inimene, kes on meditsiinist tulnud ja tema kutsub meditsiiniasutusi tutvuma, meie siis saame oma konteptsiooni tutvustada. Hetkel on läbirääkimised ca 10 ankurüürnikuga, kes on siis suuremad asutused.

Kuidas ikkagi käivad läbirääkimised?

Uueda: On kaks erinevat asja, ehitada nullist monoüürnikule või teha ruumid olemasolevasse hoonesse tervisekeskuse vajadustele vastavalt.

Kumb on tasuvam?

Tasuvam on kindlasti teha uus. Ei pea olema kinni olemasoleva maja füüsilistes piirides, saab kohe projekteerida õige asja, olemasolevaga on kindlasti keerulisem, palju juriidilisi küsimusi, loomulikult on suur aja- ja ressursikulu. Meil kestis näiteks Rävala 5 dokumentatsiooni kordaajamine 15 kuud – väga palju asjaajamist ja ka juriidilisi küsimusi.

Kui keerulised või valulised on läbirääkimised pinnapakkujaga?

Velt: kui me läheme üürnikuks olemasolevasse, peame arvestama olemasoleva aknasammuga, arvestama ustega, lagede kõrgusega, mürataksitustega, naturaalse valgusega jms. Meil peab kõik see olema alguses teada, enne pole isegi mõtet hinnast rääkida. Kõigepealt on vaja üle vaadata seadusest tulenevad nõuded ja nende võimaldamine hoones (Nõuded haiglavälise eriarstiabi osutamiseks vajalikele ruumidele, sisseseadele ja aparatuurile, toim).

Pärnits: Olen märganud, et mida suurem on rentnik, seda keerulisem on leping. Teises tervisemajas on meil ankur avalikust sektorist, TÜ kliinikum, nendega on olnud läbirääkimised rasked ja pikad.

Mis peab olema kindlasti majas ja ruumides olemas, ilma milleta ei saa?

Velt: Punkt üks peab olema vesi ja kanalisatsioon, samuti jahutusseadmed. Näiteks hambaravi on väga raske füüsiline töö, seal peab olema jahutus. Kui tugevad on laed, et sinna paigaldada nt röntgenseadet.

Uueda: Mis puudutab MRT seadet, siis alguses oli Rävala 5 majas plaan viia MRT seade keldrisse, aga keegi ei mõelnud selle peale, kuidas suur seade saada mööda väikseid treppe keldrisse. Seda aparaati ei saa ka osadeks lahti võtta, kaal on kokku 12 tonni. Lahendatud sai nii, et fassaad on lahti, kuni masin sisse saab ja lisaks tugevdame ära ruumi, kuhu see sisse läheb.

Miks siis võtta endale see raskus kaela ja üürida maja meditsiiniettevõttele, kui on vaja tegeleda nii keerukate probleemidega?

Uueda: Stabiilsus on oluline. Selge see, et iga paari aasta tagant ei hakka kolima ja uut kohta otsima sellised tervisekeskused, kes maja on kohandanud isegi aparaatide ja kõige muu vajaliku aparatuuri jaoks. Marginaal võib isegi olla väiksem, kuid oluline on stabiilsus ja pikaaegne kindel üürnik. Aga maksumus ruumide kohaldamiseks võib olla arendajale isegi kaks korda suurem nii spetsiifiliste vajaduste puhul.

Pärnits: Kinnitan, et stabiilsus on oluline kriteerium. Võimalik, et teatud puhkudel peab arendaja ise vastavad ruumid ehitama, nt perearstikeskus ei hakka seal ise vajalikke töid teostama. Vaevalt ka, et perearsti hakkab sinna kraanikausse jms ostma. Kui tavalise büroohoone puhul ootame kohe kasumit, siis meditsiinikeskuse puhul alles kolmandaks aastaks.

Kui palju maksis magnetresonants seade? Pakun, et sadu tuhandeid?

Velt: Jah, nii see on, te ei eksi.

Kuula artiklit

Arendajad pingutavad meditsiinikeskuste nimel